Công ty luật Mai Sen

Thủ tục cấp sổ đỏ từ việc giao đất trái thẩm quyền

12-01-2020

Xin chào Công ty TNHH Luật Mai Sen, tôi có một câu hỏi mong muốn được quý Công ty tư vấn như sau.

Năm 1994 gia đình tôi nhận chuyển nhượng một thửa đất diện tích 350 m²  với giá 1.200.000 đồng từ UBND xã, gia đình tôi đã sinh sống, xây nhà ở ổn đinh và không tranh chấp với ai từ năm 1994 cho đến nay (Có hợp đồng, tuy nhiên gia đình tôi đã làm mất phiếu nộp tiền). Hiện tại gia đình tôi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc UBND xã chuyển nhượng đất cho gia đình tôi có đúng pháp luật không? Và gia đình tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Và có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Trả lời.

Xin chào và cám ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Công ty chúng tôi, vấn đề này Công ty chúng tôi xin được trả lời như sau:

1. Uỷ ban nhân dân xã có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhân, hộ gia đình không?

Năm 1994 gia đình bạn nhận chuyển nhượng thửa đất từ UBND xã, thời điểm này theo quy định tại Điều 23, khoản 3, điểm d và Điều 25 Luật đất đai năm 1993, thì UBND xã không có thẩm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật cũng không cho phép các cơ quan cấp trên (UBND tỉnh, Huyện) ủy quyền cho UBND xã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân, cụ thể như sau:

 “3 - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp theo quy định sau đây:

d) Kế hoạch giao đất khu dân cư nông thôn để Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở (Điểm d, khoản 3, điều 23).

Và “Điều 25 Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Luật này không được uỷ quyền cho cấp dưới.”

Như vậy, theo quy định của Luật đất đai năm 1993 thì việc UBND xã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình bạn là trái với quy định.

2. Gia đình bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất không?

Theo quan điểm của chúng tôi, vấn đề của gia đình bạn thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, mặc dù gia đình bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì gia đình bạn vẫn được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất, cụ thể như sau;

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Tiền sử dụng đất phải nộp, gia đình bạn có thể tham khảo Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT (có hiệu lực thi hành từ ngày 12/3/2015) quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Tại Điểm 2, Điều 18, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Thông tư số 43/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở. Cụ thể nội dung của Điều 18 Thông tư 02 như sau:

“2. Sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 24 của Thông tư số 43/2014/TT-BTNMT như sau:

 “5. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 theo quy định tại Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được thực hiện như sau:

a) Làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với người giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

b) Xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể và chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp giao đất làm nhà ở thì chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân không có đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở được giao không đúng thẩm quyền”.

Từ những căn cứ nêu trên, xét theo những tài liệu, thông tin mà gia đình bạn cung cấp thì sẽ chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoặc chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chỉ được giao đất để làm nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân không có đất ở, nhà ở nào khác trong cùng địa bàn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty TNHH Luật Mai Sen về vấn đề mà bạn đang vướng mắc, nếu có vấn đề gì chưa rõ hoặc cần hỗ trợ những vấn đề pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ tới Công ty TNHH Luật Mai Sen để được giải đáp và hỗ trợ./.

Trân trọng!

By: Bùi Văn Báu